“百亿级”产业园，泡沫破了

xinwen.mobi · 发表于 2025-11-13 04:27:13

“百亿级”产业园，泡沫破了
空旷的园区内，只有两栋厂房孤零零地立着，大片土地荒草丛生，部分空地甚至被附近居民开垦成了菜地。

“计划总投资59亿元、规划占地2000亩、旨在建设‘百亿级’童车产业园”——这是湖南省耒阳市曾为当地童车产业园描绘的宏伟蓝图。

然而，当《中国新闻周刊》记者今年11月实地走访时，看到的却是只有5家企业入驻的冷清场面，其中4家还是小微企业，有的企业工人不足10人。

这并非个例。从生物医药园区到高端制造产业园，一场全国性的产业园区泡沫正在破裂。

01 凋零的蓝图：耒阳童车产业园的陷落
在湖南省耒阳经济开发区，规划中的“童车小镇”如今只剩两栋2022年建成的厂房，大片土地处于闲置状态。

这个曾被当地政府高调宣传的项目，如今被中央层面整治形式主义为基层减负专项工作机制办公室通报批评。

通报指出，“耒阳市不顾当地实际规划建设童车产业园，夸大数据，虚报产值”。

现实与宣传的差距令人震惊。官方曾声称已有60余家企业入驻投产，正在建设“全省名副其实的‘童车小镇’”。而实际情况是，2024年该产业园的真实产值仅2165万元，税收25.7万元，企业用工不到100人。

耒阳籍民企老板张清河，这个被称为“童车产业园项目牵头人”的角色，如今也深陷困境。

他创办的同乐堡公司已成为被执行人，本人也被限制高消费。

“从情怀上面，返乡投资创业，我无怨无悔。但情怀不能当饭吃，从做生意角度讲，我肯定是后悔的。”张清河无奈地表示。

02 全国现象：园区空置率触目惊心
耒阳童车产业园的困境只是全国产业园区泡沫的冰山一角。

据专业机构测算，2025年全国产业园区总建筑规模预计达62亿平方米，其中处于闲置状态的空间约20亿平方米，空置率超过32%，远超国际公认的30%警戒线。

这意味着，中国每3平方米产业空间中就有1平方米处于空置状态。

聚焦到生物医药产业，情况更为严峻。据戴德梁行统计，2024年全国产业园平均空置率已达62.8%，五年内激增27个百分点。而医药板块产业园的空置率也已超过了50%。

曾经一房难求的上海张江药谷，如今大部分园区的空置率在20%左右，有的甚至高达30%。苏州BioBAY四期、五期的入住率也从两年前的八成降到了现在的约五成。

03 盲目跟风：风口产业沦为风险产业
产业园区泡沫的形成，源于各地的盲目跟风建设。

近年来，从低空经济到宠物智能硬件，从氢能产业到人工智能，许多地方扎堆布局热点赛道，上马“风口产业”。

然而，一些地区脱离本地区位条件、资源禀赋与产业基础，盲目照搬他人成功模式，缺乏差异化定位与协同规划，最终陷入低水平重复建设的“内卷式竞争”。

以生物医药产业为例，2018年我国单独建设的国家级生物医药产业园仅有98个。而到2025年，全国重点生物医药产业园区数量已超230家。

长三角26个城市都将生物医药作为重点招商目标，不管是从产业定位上，还是软硬件的配套上都差不多。

“很多医药产业园都想抄张江、Biobay的作业，但他们忽视了自己的位置，也不想花心思去打造平台生态，只是把运营和招商都视为钢筋水泥的堆砌。”一位园区负责人揭露了这一现象。

04 债务危机：城投深陷泥潭
产业园区泡沫的背后，隐藏着更深层的债务危机。

园区大量空置不仅导致租金收入锐减，更致命的是，很多园区都是地方政府借钱建的，前期投入的土地、财政资源形成难以挽回的浪费。

全国范围内约75%的产业园区、开发区出现了不同程度的空壳化现象，厂房空置率居高不下。

作为园区运营主体的城投公司，如果光靠入驻企业的租金，收入连给出去的利息都覆盖不住。

武穴城投就是一个典型案例。据其发债信息显示，2019年武穴城投发行公司债券10.8亿元。中证鹏元的评级报告指出其“资产流动性弱、建设资金与债务压力大”。

更严重的是，长期依赖财政输血，2022年、2023年若扣除财政补贴，利润总额连续为负。

05 转型之路：从空间提供者到产业赋能者
面对严峻的形势，各地已开始陆续出台相关严控增量的措施。

2024年，自然资源部联合国家发展和改革委员会、国家林业和草原局，印发了《自然资源要素支撑产业高质量发展指导目录（2024年本）》，明确要求：建设用地要严格控制增量，积极盘活存量。

广州、济南、云南、甘肃等地也积极行动，陆续出台了严控增量、聚焦存量盘活的相关政策。

一些园区已经开始转型探索。城投公司从只会收租的包租公转型为真正干产业的合伙人，通过提供集采服务、统销服务、物流配套、供应链金融等完整的产业供应链服务，为园区企业创造价值。

例如，苏州工业园区某投资集团成立“园企集采联盟”，整合200余家企业的芯片、显示屏等核心部件采购需求，年采购规模达80亿元，使采购价格较市场价低8%-12%。

产业生态已成为产业园区招商引资进程中无法绕开的关键一环，其重要性正日益凸显。

武汉某医药产业园因为招商情况不理想，园区内已有的入驻企业也都纷纷离开，最终被当地一所药科大学所征用，从产业园摇身一变成为了接待大一新生的新校区。

从“转型升级引擎”到如今部分土地荒草丛生，违规别墅群林立，产业园区这场持续十年的土地迷局，最终留下的是一栋栋空置的厂房和大片荒芜的土地。

园区更新的故事几乎总是以烂尾开场，又以烂尾结束。

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